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杭州打响了以收储模式去库存第一枪。
/ ?$ V7 \7 X o: r0 o7 {杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。
! e5 |2 z/ c' X' H% S, R公告显示，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源要求位于杭州市临安区范围内。8 r# Z# W+ D7 r, B) h& M
对于房源基本条件，临安规定：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过 70 平方米；收购房源需搭配一定比例车位，房源待售车位数量满足配比条件，即 60 平方米（含）以下的每套按 0.6 个车位比例配置，60 平方米以上的每套按 1.0 个车位比例配置。4 b7 B5 {1 _8 Q `5 Y- n- o# _
此外，临安还明确了收购房源的最高限价原则：以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。
: [! {2 f& C- \0 l" 杭州临安该项政策属于全国首例。这意味着在去库存或消化存量房产方面，国家队正式出手了。" 易居研究院研究总监严跃进表示，这是对高层会议的落实，同时也对房企的库存房源落实了新的去化导向。; }1 W; J! E. s
多位分析师认为，杭州此举可谓‘以旧换新’政策外，又一项重磅的政策创新，预计更多城市接下来可能会效仿杭州展开试点。* g) k& X! h) h% C% B/ y
" 在 4 月 30 日召开的政治局会议上，关于房地产方面，提到‘统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施’。相关部门接下来会实施哪些消化存量房产措施，由此倍受市场关注。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。9 ?$ t. n! a! y
那么，当前新房市场库存情况如何？
$ O# c1 c/ P0 r+ x据易居研究院数据，2024 年 3 月，全国百城新建商品住宅库存规模约 49916 万平方米，环比下降 0.1%，同比下降 1.9%；按一、二、三四线城市分类，分别为 3586、24163 和 22167 万平方米，环比增速分别为 3.7%、-0.4% 和 -0.5%，同比增速分别为 11.5%、-4.5% 和 -0.9%。
0 D& m2 T% s! |$ J从去化周期来看，易居研究院数据显示，3 月份 100 个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为 19.2、21.6 和 33.1 个月；而上述几类城市 2019 年 12 月份去化周期，分别为 12.2、8.9、和 10.2 个月。
! m+ q& U" v$ c有分析师指出，当前库存的矛盾点不在于房企供应了很多房源，而在于库存消化能力处于低位。
1 ~) m$ R+ p1 C. Z" 目前库存去化的主要问题之一，依然在于销售端。虽然销售端数据在提振、库存绝对量也有所下降，但由于销售规模持续处于低位，所以消化库存的力量仍然偏弱。" 严跃进表示。
3 @/ y" j! Q+ D! G从供应端情况来看，数据显示，3 月份全国百城新建商品住宅供应面积为 2031 万平方米，环比增长 156.1%，同比下降 46.4%。目前百城新房供应面积，已连续 10 个月出现同比下降态势。
3 z; o% z. g3 B" ?3 T另据克而瑞数据，热点城市 " 旧库存 " 占比达 55%，即目前在售新房中，超过一半是 2023 年及之前年份批售的房源。其中，2023 年三线城市 " 旧库存 " 成交占比达到 68%，只有约三成为 2023 年当年批售。( Y0 T% g9 v! w) s
" 这说明各地房企的供货能力或推盘愿意有所下降。推盘量的回落，并不完全是对市场前景不看好，也可能源于债务压力等困扰，削弱了房企供应能力。我们认为，今年融资协调机制等工作持续推进，包括各类资金加快导入到开发项目之中，将对房企推盘能力的修复具有积极的作用。" 严跃进称。
& l q/ R( P8 A8 S, k% `就如何统筹消化存量房产，58 安居客研究院院长张波认为，存量房产的消化可能包括两个方向，一是 " 以旧换新 "，更好保障改善需求，并结合部分政府牵头收购的旧房，进入保障房体系，这一链条的建设和打通非常重要。二是进一步放开限购，尤其是一线城市的限购门槛预计会进一步降低，由此带动更多存量房产的去化。1 B, @1 c: s1 H; d( g
" 同时，存量房产消化也需要和‘城中村改造’相结合，盘活城市存量房产，并充分考虑更新城市面貌，强化完善基础设施建设。改善城中村居民的居住环境，将有助于推动房地产市场的活跃，促进住房消费的增长。" 张波表示。
6 Y/ N. ^- [1 C: n0 {1 ^而李宇嘉建议，对于消化周期过长的新盘项目，尤其是国企城投的项目，可考虑通过创新货币政策工具，注入中国版 QE，收购在售项目用作保租房、配售型保障房，修复开发商资金链，以稳定开工和供地。
F" p" L% n% M3 a+ D: J在李宇嘉看来，在进行具体操作时，可进行进一步细化分类：对于消化超过 70%，尾货去化难的项目，建议采取政府基金收购尾货的方式实现完全去化，让项目顺利交付。对于前期消化较少、后续消化困难较大的项目，可通过产权调换将购房人置换到其他项目后，由基金介入整盘收购，考虑用于保租房或配售保障性住房。
+ R& v/ `1 @- ^3 h" 当前房地产市场正处于积极的调整和转型过程之中，库存压力的化解需要一定的时间。我们认为房地产基本面总体在持续转好，去库存压力也有进一步释放的空间。" 严跃进认为。
: [$ d( p$ w: A7 `. U（财联社记者 王海春） |
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发表于 2024-5-17 11:44:07
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