这地宣布政府出手收房，中国住房空置率约15%，“国家队”收房钱从哪来？

Cicel · 发表于 2024-5-17 11:44:07

5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。
房源基本条件如下：①房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡；②收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60㎡（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60㎡以上的每套按1.0个车位比例配置。以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。
据券商中国15日报道，早盘，市场流传的消息称，相关部门正在考虑一项计划：即让各地的地方政府购买尚未售出的住房。其实，自从4月30日高层会议提出“统筹研究消化存量房产”以后，市场对通过“政府收储存量房产以缓解市场压力”赋予期待。
5月15日，A股房地产开发板块涨幅居前。截至收盘，光大嘉宝、天地源涨停，信达地产涨7%。
杭州临安收购商品房用作公租房
据每经网，5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局的一则征集公告透露了即将在区内收购一批商品住房用作公共租赁住房的消息。
事实上，这是一则为收购商品住房工作征集供应商的公告，但公告详细透露了商品房门槛：要求房源位于杭州市临安区范围内，整幢楼作为基本收购单位，且单套建筑面积不超过70平方米，同时房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。

来源：杭州市临安区住建局
此次公告还对开发商参与细则进行了特别说明：本次收购房源面积原则不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房，最终收购面积按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行；报名后供应商不得对提供的房源再进行销售；报名后采购人对报名项目委托第三方开展尽职调查、风险评估及价格评估，费用由采购人承担。
《每日经济新闻》记者向相关部门求证具体信息，工作人员告诉记者：“供应商必须保证整栋楼出售，这是最基本的要求。目前正在建设中的项目，能够保证在一年内完工的，才可以报名，同时（我们）也会派会计师事务所、律师事务所对一年内能否交付进行调查。”
不过，每经记者向杭州当地房企了解情况时发现，“整栋楼单套面积均不大超过70平方米”这一条件非常苛刻，目前在售项目达到收购门槛有一定难度。房天下平台显示，目前临安在售商品房17个，其中仅有荣上青云府、天目观山月、柏源晶舍、桃语春福里、佳源锦盛里5个项目推出低于70平方米的户型。
其中一家房企工作人员表示，印象中整个杭州都很少有这样的项目，新开工的项目90平方米户型都推得少了，即使有70平方米以下的房源，也是中间套和边套大户型组合，很少会有整幢70平方米的设计。
“国家队”收房正在路上
据长江日报13日消息，2023年底，武汉市开发企业、经纪机构、购房者三方联合，发起“以旧换新”的倡议。2024年2月，硚口区在全市率先探索“以旧换新”新模式，并在此倡议的基础上再做升级，提出了“以房换房”，试行硚口住房“以房换房”。
居民王伟（化名）是硚口区的老居民，原本住在常码头片区一个建成20多年的老旧小区里。近日，他在了解到硚口区“以房换房”（在“以旧换新”倡议基础上进行升级）活动后，他看中了古田片区的一个在建商品房小区，就想把自己原来105平方米的老房子，换成新小区128平方米左右的在建商品房。经过第三方评估，王先生的旧房子评估价为90多万元，而他看中的新小区这套房的总房价约为210多万元，最终他认可了评估价，并补齐了120多万元的差价款，换得新房。
硚口区住房“以房换房”项目组负责人介绍，硚口区在全市率先探索“以房换房”收储模式，并成功试行，即区国有平台企业先用真金白银将居民房屋收过来作为区里的保障性住房项目，让居民的利益有保障，该方式得到了居民的认可和肯定。目前，全区已成交10多户，其中一户已成功办完手续。
中指研究院华东大区常务副总高院生告诉《每日经济新闻》记者：“过去一段时间，郑州、长沙、南京等多个核心城市都出台了相关政策支持住房‘以旧换新’来消化存量房产。此次杭州市临安区推行的内容一方面是对盘活存量、去化库存的有益尝试，另一方面也是对政府公共租赁住房的供应支持。不过本次杭州临安收购房源规模较小，总套数预计在200套以内，对于当前临安积压的大量库存不能形成有效缓解，但为临安区之后或将出台‘以旧换新’等存量资产盘活政策打下了基础。”
“国资或地方政府收购库存类的住宅房源，来充当其他住房用途，本身各地都有创新，也有各种试点。但此次临安收购房源用于公租房具有特殊性：一方面，过去收购房源大多用于保障性租赁住房，而公租房基本上是政府自己建设或房企配建的，今后类似配建的要求会减少；另一方面，从分类来说，保障性租赁住房更偏‘租赁住房’的角色，而公租房则是‘保障房’的角色。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者。
可行性究竟有多高呢？
钱从哪里来？
券商中国消息，据第七次人口普查数据，2020年末我国存量住房面积约为295亿平方米。再加上2021、2022年分别有8.6亿平方米、10.0亿平方米的商品住宅竣工面积，截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米。同时，据住建部此前数据，我国住房空置率约为15%。
据天风证券估计，2022年底空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。
天风证券认为，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。
据证券时报，“但其实存量和增量之间也是相互联系的，总体来说，目前中央调控思路就是要刺激需求，减少库存，优化整个市场的运营环境。”中国社科院房地产金融研究中心主任尹中立说。对于接下来的政策建议，尹中立认为，为解决房地产市场问题，建议政府掏钱去解救开发商的流动性困境，现在“以旧换新”的做法实际上就是这种思路。
在中指研究院指数研究部总经理曹晶晶看来，在这一轮消化存量房产的过程中，保障性住房是重要的政策支点，将存量房产转为保障性住房，需要配套政策继续完善和落实。二手房“收旧换新”“以旧换新”的城市有望进一步扩围，而这种模式的推行也需要国家更多资金支持。
对于资金问题，国盛证券房地产行业分析师金晶也认为，“消化存量”后续可能落地的方向是成立统一平台收储。无论是中央成立统一平台，或者中央推动地方政府成立平台去收储存量，大部分资金依然需要由中央层面解决，单纯依靠地方财政很难推进。

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