银行开始对个人按揭贷款政策“较真”，房企资金回笼或再遇挑战

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: l3 T3 ^2 P. T, o蓝鲸新闻 7 月 5 日讯（记者 崔陆鹏）日前，据 21 世纪经济报道称，深圳多家商业银行已要求，个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款。
6 T: n3 w6 X  @+ t" o5 z, U  \7 }7 月 5 日，蓝鲸新闻致电深圳多个国有、商业银行深圳分行个人房产贷款经办网点，均被告知 " 个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款 "。
( B* ~5 ?; V( M: L某深圳房企相关负责人也证实，" 消息属实，没看到正式文件，但已经执行。"
实际上，2003 年，央行就下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。2007 年 9 月 27 日，央行、原银监会联合印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》对前述要求给予了进一步明确。
1 a8 X0 h% B; n% ?' }2 \+ _. x* h合硕机构首席分析师郭毅介绍，" 北京一直是封顶之后才能放贷。"
. s% T- M) G. y  l2 _8 V" 在实际操作过程当中，部分城市、区域预售标准就放低了，结构不封顶也可以去领预售证。" 某上海房地产业内人士透露，北上执行相对较严格。
0 d* V8 V0 Z& J- v) ]% V" 突然重申前述规定，说明银行贷款趋于谨慎，防范自身风险。" 易居研究院研究总监严跃进认为，这也降低楼盘烂尾风险，对于买房人来说多一重保障。
7 G& L$ k, Y! ], g* z/ a" 对现金流较好的企业、项目而言，封顶放款影响并不大。" 严跃进称，近两年来，绝大部分房企销售放缓，现金流相对趋紧。
" 目前定金及预收款、个人按揭贷款在房企到位资金的占比超过 40%。" 某房地产分析人士告诉蓝鲸新闻，如果该项资金到位时间延长，对于房企现金流是极大考验。
值得注意的是，2022 年底，保利华南、香港置地便在部分项目喊出 " 收楼再还月供 " 的营销口号。
彼时，业内就有观点认为，这传递出开发商有资金实力、不差钱，" 很多客户担心交付问题，国家也倡导保交楼。如果开发商能推出‘先交首付，等房子盖好后再还月供’的方式，对购房人是有利的。"
4 S- E; D. k+ r* w4 s7 A1 \" 这或可以刺激开发商，加快交房速度。" 上述房地产分析人士称，" 在购房人对买新房没安全感时重申这一要求，是符合政策大方向的，对买房人是保障，值得鼓励和倡导，但其实很少有开发商能做到。"
, S& ?- m4 }: p, ]据中指院数据显示，上半年新房销售表现较弱，重点 100 城新建商品住宅销售面积同比下降约四成；与之相对应的是，上半年 TOP100 房企销售总额同比下降 41.6%。
融资侧，在房企融资政策持续优化、项目 " 白名单 " 持续推进带动下，1-5 月房企到位资金降幅有所收窄，但受销售侧疲软，房企资金面仍承压。中指院数据显示，2024 年 1-5 月，房地产开发企业到位资金为 4.3 万亿元，同比下降 24.3%，降幅较 1-4 月收窄 0.6 个百分点。
( x; P# y( D0 h9 C0 ^2 K其中，国内贷款为 6810 亿元，同比下降 6.2%，降幅较 1-4 月收窄 3.9 个百分点，占到位资金的比重为 16.0%；自筹资金为 1.5 万亿元，同比下降 9.8%，降幅较 1-4 月收窄 0.3 个百分点，占比为 34.8%；定金及预收款为 1.3 万亿元，同比下降 36.7%，降幅较 1-4 月收窄 0.5 个百分点，占到位资金的比重为 29.6%；个人按揭贷款为 6191 亿元，同比下降 40.2%，占到位资金的比重为 14.5%。