房地产刺激措施在十一假期效果如何？哪些因素决定楼市基本面？

Cicel

内容提要：
媒体报道称，十一各地商品房销售大幅增长，地产商忙于涨价。上述媒体报道的北上广汉蓉五城，国庆期间实际新房销售情况，与报道大相径庭。在史上最大力度的房地产刺激措施中，为什么国庆节的房地产市场依然变化不大？
0 E" \( D% q+ u; y; L  n  g一、媒体报道称，十一各地商品房销售大幅增长，地产商忙于涨价。
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十一长假期间，在网上看到官媒唱得最高调的，是房地产突然由冷转热，由淡转旺、由降价转涨价的声音。
10月4日的广州日报报道称，在广州全面取消住房限购并叠加各种政策利好和购房优惠的多重刺激下，国庆假期前三天，购房者对楼市信心大增，看盘人数、认购成交量均大幅度提升。10月前3日，荔湾区到访看房人数相对9月日均环比增长532%。荔湾区商品房日均销售86.7套。
腾讯新闻棱镜在10月4日报道称，10月1日至2日，《棱镜》作者走访了北京多个在售楼盘和中介门店，经纪人均表示，新政出台后，门店的咨询量、带看量、成交量都有一定的上升，楼市明显回暖。10月1日当晚，多家在京房地产开发商高调发布战绩，其中保利北京“首日告捷，劲销1.87亿元”；招商玺单日到访超过100组客户，认购1.25亿元……。

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' p" _) q- K# n10月5日九派新闻报道称，在房地产政策的多重利好刺激下，武汉楼市在国庆期间火热起来了。国庆假期过半，根据武汉购房荟数据，10月1日至10月4日，一共成交新房585套，相较去年上涨32%。市场的回暖让某楼盘临时调价，每平方米上涨500元。
10月1日蓝鲸新闻报道称， 29日晚出台的“王炸牌” “沪七条”，令十一长假首日，一天的成交顶得上过去一礼拜。业内称外环新房受新政影响较大，有项目一天售出十几套。

10月5日《每日经济新闻》报道称，记者实地走访成都多个楼盘售楼部了解到，在政策端利好影响下，国庆假期以来不少项目的到访量和成交量大幅增加，一些核心区域的热门项目看房甚至需要排队。贝壳找房信息显示，截至10月4日，国庆假期大成都范围内仅贝壳渠道已成交新房1360套。报道还称有客户半夜转定金。
二、上述媒体报道的北上广汉蓉五城，国庆期间实际新房销售情况，与报道大相径庭。
! J7 Y5 p7 d8 m0 C, v; o7 |5 U* l应该是，国庆节前一周，包括房地产的史无前例的经济刺激措施，与此前应对经济低迷的挤牙膏式的措施对比，手笔很大，加之不同部门政策，以及部门与政治局的不同层面的消息短时间内叠加，就像人们突然间从冬天进入夏季而充满梦幻感。
但实际上的市场反应，需要人们用真实的钞票去表态。真实的情况与媒体的报道，大体一致吗？

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& J% Z$ Q# U+ {: j" B三郎统计了北京、上海、广州、武汉、成都这东南西北中五个大城市比较可信的房地产博主每天坚持披露的当地住宅新房网签数量，并与当地其他房地产博主做了数据交叉验证，以确保数据的真实性。经统计发现，今年国庆节前四天，这五城的新房网签量与去年同期对比，不仅没有增长，反而以与9月份大体相同的幅度下降。
2 W) G* N8 Z8 X; G0 `, O3 N10月前4天，北上广汉蓉五城的新房（住宅）网签量为1074套，同比2023年10月前4天的1608套，下降了33.2%。
/ r8 @7 r7 h1 Q2 l) ^其中10月1日网签398套，同比下降18.8%；2日网签241套，同比下降14.2%；3日网签223套，同比下降41.9%；4日网签212套，同比下降53.2%。

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3 G6 s7 L" ~0 q5 S7 ], O根据中指研究院发布的2024年1-9月中国房地产企业销售业绩排行榜，1-9月，TOP100房企销售总额为29699.4亿元，同比下降38.8%。其中9月单月，TOP100房企销售额同比下降38.81%。
国庆节前4天五城住房网签量同比下降幅度，比9月份TOP100房企的销售额同比下降幅度，收窄了5.6个百分点。这可能就是房地产刺激措施带来的效果。
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$ C; ~& P& L7 U. ]# g/ k* ^分城看，北京新房网签下降幅度最大。
* b0 O; x% d1 W, @/ D10月前4日，北京累计网签新住房124套，同比下降了69.2%。其中1日到4日分别网签32套、40套、27套、25套。而去年同期分别为179套、43套、86套、95套。
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& B8 J. ?. X1 ?# ?: ]有北京房地产博主称，金秋十月，本应是收获的季节，然而北京的房产市场却显得格外静谧。曾经人头攒动的房产中介门店，如今门可罗雀，经纪人们的手机也不再频繁响起。那些曾经挂满房源信息的照片墙，如今也显得有些空荡。市场仿佛进入了一种“冷却期”，买卖双方都在观望，等待着新的信号。
* K/ B; s' Y4 v) v! m  I/ @北京的二手房成交比新房更少。1日至4日北京二手房网签只有55套。
8 Z8 J& B  _- y9 f- O0 M  Y6 ~而目前北京新房住宅库存高达87132套，二手房挂牌量15600套。
上海、广州楼市在十一期间明显回暖，但从成交量看，远不可能达到可以涨价的程度。
国庆前4日，北上广汉蓉4城，新房网签量3城下降，2城增长。这两个城市是上海和广州。
这4天上海累计网签新房394套，同比增长39.2%，是五个城市中房地产恢复最好的城市。其中1日网签158套，2日95套，3日65套，4日76套。去年同期上海分别为160套、31套、62套、30套。

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* ?/ e$ I+ N$ m! L8 S' ?* P* o10月前4天广州网签新住房276套，比去年同期增长7.8%。其中1-4日网签量分别为110套、56套、59套、51套。而去年同期分别为19套、83套、81套、73套。
由此看，广州网签有所增长，主要受1日这一天。2-4日这3天同比均有四分之一以上的下降。预估整个国庆节结束，广州的新住房网签量同比将下降7%左右。
武汉、成都十一前四天新房市场一如既往地萎缩。
10月1日到4日，武汉新住房成交195套，同比下降56%。
这个数据与九派新闻报道的585套有出入，是因为1日网签的453套中，当天成交网签的只有63套，其余为在1日转入的9月份还建房的数量。武汉每月1日的网签数，都包括上月的还建房。10月2日网签37套， 3日39套，4日56套。去年1日-4日分别为111套、82套、128套、122套。
10月前4日，成都网签新住房8449平方米，按每套100平方米折算，约85套。同比22322平方米约223套，下降61.9%。
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7 @1 k8 [% d2 Z3 P可见在成都、武汉这种早已放开限购的城市，新的房地产刺激措施作用并不大。可以从国庆这五个城市的销售特点推断，这两地新增商品房购买力，主要来自上海大幅减少了外地户籍的购房资格的社保年数，广州直接取消了限购那部分在两城工作并且有能力购房的人。但除北上广外，其他地方早已取消了限购，因为可以合理推测，国庆节期间，全国其他城市的商品房销售情况，大体与武汉、成都类似。
, @9 O1 m; ~( k) _在商品房销售中，房产商总会将心理战打到极限。媒体报道的售楼处的热闹场景，不一定是真实的购房者。每逢节假日，房企都会请人烘托现场气氛。甚至不乏当着少数真实购房者的面，签订不会交款、不会网签的假合同的套路。这或许就是媒体报道与真实数据存在反差的主要原因。
7 j/ o: Q, J# L3 ^9 X三、在史上最大力度的房地产刺激措施中，为什么国庆节的房地产市场依然变化不大？
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" {; y8 D; u( Y$ f9月24日，央行降准降息降首付，下调存款准备金率0.5个百分点，引导商业银行将存量房贷利率平均降低大约在0.5个百分点，统一新旧房贷最低首付比例到15%。
9月26日，政治局会议首次明确提出要促进房地产市场止跌回稳，释放出稳定房地产市场的强烈信号。
' ^7 u5 b+ O) ?5 J各地对国家刺激房地产的措施也非常及时地予以落实。
1 Z/ c5 u- {: F+ s- U8 l9月30日，北京市住建委等6部门下发通知，将非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上。
2024年9月29日，上海推出楼市新政（“沪七条”）。其中，外地户籍家庭购买外环外住房的社保缴纳年限由3年减至1年，增值税免征年限由5年调整为2年。
& L" l! Y6 s: P) v: N, [9月29日，广州市发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知中明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，成为一线城市中第一个全面取消限购的城市。
5 h/ j2 F% l+ A/ O8 ]1 ]& Z4 ^9月30日，武汉市发布《关于持续促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，加码了包括优化个人住房贷款套数认定标准、给予阶段性购房优惠支持等十条优惠政策。
成都高新区等地发布支持购房就学、实施惠民补贴、促进以旧换新、发放房票奖励等政策。
8 o. G' ]9 p3 g: ^5 E; z为什么十一前一些房产专家预估的“楼市遇冷了三年，楼市火热只用了三天”，“房价下跌了三年，涨回来只用了三天“并未兑现？
这是因为目前决定房地产市场的主要因素，既非贷款利率，也非限购措施。主要是因为：
& {5 d- H6 Z+ U0 }1 @% N# l6 o* d第一、房产有效需求人口逐年持续减少。
; y3 J- ~# S5 C) Z' U. s: `这体现在有购房需求的20-60岁人口持续减少，有置换新房需求的拆迁户大幅减少，农民进城落户人口大幅减少。而随着总人口和新生人口持续减少、城市可拆迁棚户区迅速减少、城镇化进入后期，这三类住房潜在需求人口已经进入下降通道，不可能增长。
; Q, Q/ D: t4 z7 c7 ]" M第二、住房拥有率接近天花板。
任何可长时间使用的商品，都有一个客观规律，在拥有率较低时，销售条件、价格可明显影响其销售量。当拥有率越来越高并接近天花板时，其销售量将随拥有率的提高而下降。刺激措施对其增加销售量影响越来越小。
比如在西方国家，汽车拥有率极高后，销售量增长就非常困难。在我国这几年汽车销售量有所下降，其实也和拥有率提高有较大关系。
+ M- c1 @- t# L" [6 [- V3 ?4 B  H目前我们的人均住房面积超过了发达国家的平均水平，户均超过一套房。这意味着我们的住房拥有率已经接近天花板。商品房销售规模面临下降趋势。
5 w6 w- \2 ]) G& F0 S0 z' c7 a第三、债务接近风险警示线。
根据IMF的家庭债务与人均可支配收入计算，我们的家庭债务收入比已经超过148%，不仅超过了所有发展中国家，还超过了所有的发达国家。按平均20年还款期和4%的贷款利率，每年的还本付息支出要占到收入的13.3%，是收入年增长率的2倍左右。一般来说，还本付息支出在收入中的比重如果超过收入的年增长幅度，意味着家庭债务将限制消费，并存在债务风险。
- S4 c. O  y. k1 M8 ]  {& i& `, V8 s而目前的房地产刺激措施，无法解决这三大问题。
& E+ @0 m$ }7 v8 x! I8 s【作者：徐三郎】
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