万科市值6年缩水80%，房企股价何时才能走出谷底

Cicel

作者：王方然
上市房企市值集体缩水
长时间的连绵下跌，A股市场的千亿市值房企，已经几乎难觅踪迹。
4月11日，A股市场整体走高，房地产板块仍小幅收跌。根据wind数据，房地产指数（882011.WI）下跌0.26%至1849点，万科A、保利发展、新城控股等龙头均出现不同程度下跌。
  f& H( o* V3 e' T3 b! y股价持续下跌，让上市房企的市值不断缩水，近期深受债务问题困扰的万科就是如此。截至11日收盘，万科A（000002.SZ ）下跌1.85%，最新股价为7.44元/股，下跌1.85%，创九年以来新低，最新市值仅剩887亿元。即便加上H股，万科目前的总市值也不到1400亿元。
万科A只是A股上市房企股价下跌、市值蒸发的一个缩影。数据显示，房地产业曾经的金字招牌“招保万金”，如今市值都已大幅缩水，退出千亿市值阵营。截至4月11日收盘，A股市场中，已没有总市值超过千亿元的上市房企。不少房企的股价，甚至已经逼近面值退市的1元“警戒线”。
1 T/ E- @0 h: ^5 |! d8 ^3 m万科市值蒸发80%
“还会再跌吗？”面对连续下跌的走势，万科的股价，在网络平台上引发了投资者热议。
6 N3 {# d4 H) ^; n: @5 C延续上一日走势，4月11日，万科A再次下跌1.85%，报收7.44元/股，创近9年来新低。而年初至今，万科A股累计跌幅超过28%，市净率仅剩0.35倍。
2024年初，万科A股价还在10元左右震荡，3月12日达到10元的阶段性高点后，便开始加速下行，并在4月1日跌破9元，报收于8.98元/股。市值仅略高于千亿元。4月3日，万科A再次下跌3.68%，收于8.19元/股，市值为977亿元，在近年来首次失守千亿大关。经过最近两天连续下跌后，万科A最新市值仅约为887亿元。
5 F, A: E2 M8 Z. X8 AA股下跌，H股也未能幸免。从今年1月2日开始，其H股万科企业（02202.HK）从6.7港元/股的相对高点，一路震荡下行至4月11日的4.14港元/股，年内跌幅达到42.66%。按最新收盘价计算，目前群殴H股市值仅剩494亿港元，折合人民币约457亿元。
+ C, `0 x$ x! X! j( }按照上述数据测算，截至4月11日收盘，万科A股、H股市值，合计约为1344亿元。相较于2018年的高点，目前该公司接近7000亿元的市值已经蒸发。
+ H7 ^- L; n9 d2018年1月，万科A曾冲上31.92元的高点，相应市值约为4524亿元，同期H股则约合人民币3786亿元，总市值合计约为8310亿元。这意味着，目前万科的最新市值，已经较2018年1月缩水超过8成。
, x9 d: A7 o' H' [3 b. Z房企市值神话不再
) a  B3 Q( X" ]* m房地产行业低迷，股价持续下跌的房企，并不只是万科一家。
% z4 d" P; J* e' l0 Q/ ~% Z无独有偶，保利发展近期股价也跌跌不休。3月27日起至今的10个交易日中，保利发展9个交易日收跌，区间跌幅达15.86%。4月10日，保利发展下跌4.24%，收8.13元/股，市值缩水为973亿元，失守千亿“关卡”。
) U6 D( K! B& M; P% f事实上，万科、保利市值折损，只是众多上市房企的缩影。股价下跌、市值缩水，成为上市房企近年的主基调。
Wind数据显示，截至4月10日，房地产指数（882011.WI）仅为1854点，年内累计跌幅达到14.9%，大幅跑输同期上证指数。而相较于2015年6月的6353高点，该指数仅剩不到三分之一。
股价持续下跌，曾经的房地产业金字招牌“招保万金”，市值均已跌破千亿大关。数据显示，截至4月10日，保利发展、万科A、招商蛇口市值居“前三甲”，市值分别为973.19亿元、904亿元、760亿元，金地集团的市值则为156亿元。
7 K. l& X0 r$ Z( m/ ^" j根据choice数据，截至目前，在A股上市的123家房地产企业中，总市值在千亿元以上的房企数量归零。市值在百亿元以上的房企，则从2015年6月的70余家，下降为目前的30家左右。
何时能走出低谷
8 U7 U# W8 h/ o1 P在相当长的一段时间内，房地产公司不仅是A股千亿市值的主力军。在港股大市值公司中，内地房企也占有多个席位。
* ?5 V4 i4 T- G% m8 \, o6 J2018年～2020年，曾是上市房企市值迅猛扩张的黄金时刻。记者据choice数据统计，截至2018年12月30日，A股、H股市场上千亿市值房企约有13家，其中多数来自内地，或以内地为业务主要经营地。
, t9 }9 g4 n- F* W& c4 \截至2018年12月底，A股市场上，万科A市值为2629亿元、保利发展市值为1402亿元、招商蛇口市值为1371亿元；H股市场上，中国恒大、华润置地、碧桂园的市值分别为2659亿港元、1819亿港元、1699亿港元。包括上述三家房企在内，共有11家企业迈入千亿港元市值“俱乐部”。
转折点发生在2021年。随着楼市转冷，当年7月，*ST出现蓝光部分债务未能如期偿还的情况。9月，恒大集团也出现债务违约。10月之后，多家房企出现美元债务兑付困难。
. d: x$ S. \& y# Y! a也就是在此前后，上市房企股价便进入下降通道。据CRIC统计数据，2021年开始，A股100家上市房企（不包括已退市房企）的总市值在2021年底、2022年底的同比跌幅，分别为10.17%和8.39%，H股81家上市房企的同比跌幅则分别为23.53%和6.7%。
上海易居房地产研究院报告显示，2023年底，纳入研究样本的298家中国房地产上市公司市值总量以人民币计为2.28万亿元，同比减少1.1万亿元。其中开发类公司市值共1.76万亿元，占比77.2%。
记者据choice数据统计，截至2024年4月10日，A股房地产板块的123家企业总市值为1.1万亿元，与2021年同期的1.9万亿元相比，缩水约8000亿元。截至2024年4月10日，H股房地产板块的85家企业总市值1.57万亿港元，与2021年同期4.33万亿港元相比，缩水约2.76万亿港元。
持续下跌之后，上市房企股价何时才能走出谷底？业内人士认为，随着房地产供需政策持续优化调整，购房者置业意愿可能会将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资支持持续落地，有利于提振市场信心。未来市场回暖、房企经营改善，也会推动房企股价修复。