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划重点
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: B1 I5 _' r5 {3 p" O# Y01香港住宅6月成交量下降30.5%，新房价格跌穿2015年水平。
; _, N6 v1 T0 b022023年10月，港府局部撤销“辣招”，今年2月28日全面“撤辣”，内地买家购买香港物业的税费与港人等同。
' Z" n/ b* B8 q( w03然而，香港买家受到高息影响，置业意愿减弱，新需求的影响有限。: v% ^. g" ~: T7 |; h) N1 z& }0 f
04仲量联行预测，香港下半年中小型住宅价格将下跌约10%，豪宅价格将下跌5%～10%。
7 B; A3 v9 V2 E4 X% j05专家建议政府推出成立专责小组评估楼市风险水平、向首次置业人士提供低息贷款等措施以救市。1 D6 ~; Y0 k, X3 O1 P: r z ^0 w
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香港“撤辣”没能扭转楼市的跌势。1 s1 O6 O5 Z; X6 `+ }% A
“辣招”指的是，香港政府为打击房地产炒作行为，抑制房价过快上涨而推出的一系列政策措施的俗称。2010年以来，港府陆续推出了多项楼市辣招，不过，随着楼市降温，2023年10月，港府就局部撤销“辣招”，并在今年2月28日全面“撤辣”。- h: @9 _$ i/ @, @0 X" s
全面“撤辣”之后，内地买家购买香港物业的税费与港人等同，税费降低后，内地买家的涌入给香港楼市成交量带来明显影响。香港土地注册处统计的数据显示，今年3月，香港住宅楼宇买卖合约数量上升至3971套，而在此之前的半年，月度成交量基本在3000套以下。4月，“撤辣”政策效果凸显，香港住宅楼宇买卖合约数量大幅上升至8551套，5月下滑至5546套，不过仍然保持在较高水平。+ Q1 q# I1 ^1 E2 q- n2 p3 _8 s( i
进入6月，“撤辣”后累积的置业需求一下子被消化后，住宅成交量开始明显减少。近日，香港土地注册处统计的数据显示，6月香港住宅楼宇买卖合约数量为3856套，环比下降30.5%，较今年4月的成交高点减少了一半。
- w; [. l& k2 v [! N& K m新房市场上，尽管开发商已采用了降价策略，但销售仍难以显著提升。例如，红磡“THE HADDON”项目开盘推出了63套房，开盘首日仅成交了13 套，去化率仅20.6%；长沙湾“恒珀”项目，则在开盘首日零成交。* j7 u- ~2 x: h ?. V) R
价格方面，新盘价格已跌穿 2015 年的水平。
+ s" `- N4 l8 n! O' ]( ?" D香港差饷物业估价署数据显示，香港商品住宅售价指数于今年首五个月回落1.7%，已从2021年9月楼价高峰期回落23.1%。其中，二手住宅价格整体已回落至 2016年的水平；一手住宅价格回落至更早的水平，较2015年同类型项目低逾10%，例如，截至2024 年5 月，油麻地甲类住宅单位（实用面积小于431平方呎）一手成交平均呎价较2015年10.6%，由2.3万港元/呎跌至2万港元/呎。7 z: ?' C/ |$ k, f1 K! {. o! S3 G
仲量联行的分析报告称，内地买家于“撤辣”后涌入香港楼市，为楼市带来新需求，然而，香港买家受到高息影响，置业意愿减弱，此消彼长下，新需求的影响有限。在持续高息及物业估值下滑的环境下，银行自然收紧按揭贷款的审批，对向来依赖银行贷款的香港本地买家造成影响，香港本地买家获批银行按揭贷款的难度越来越大。' R$ W1 K9 l, T* ~/ h
对于香港下半年的房价，仲量联行香港主席曾焕平表示，今年下半年，香港中小型住宅价格预计将下跌约10%，豪宅价格将因新供应量增加，预计下跌5%～10%。另外，即使美国减息25～50个基点，也不太可能对香港按揭利率构成显著影响。! n. f% u7 |8 Y- \
此外，曾焕平表示，截至今年3月的前12个月内，香港负资产个案数量已飙升400%至3.2万套。如果今年楼价下跌10%，估计负资产数量将突破10万套。这里的“负资产个案”，通常指的是，物业的市价低于原先用来购买物业的借款(楼宇按揭)。在香港，购买物业的首付比例最低为10%，也就是说，截至今年3月的前12个月内，香港有3.2万套商品住宅已经较购买时跌了一成首付以上，如果今年楼价下跌10%，将有超过10万套商品住宅较购买时跌一成首付以上。2 [: v. y& k# Y, N ]& Z
仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰认为，市场需要更多支持需求的政策来恢复供求平衡，并避免楼价下跌陷入恶性循环——买家因预计价格未来持续下降而推迟购买，变相实现了价格下降的预期。
2 g$ p3 f" z0 {3 f2 A, g曾焕平表示，楼价自 2021年9月以来已连跌三年，而自1997年亚洲金融风暴以来，楼市从未经历如此持续的跌势。他建议，政府推出以下救市措施：成立专责小组评估楼市风险水平，并制定措施以降低风险；向首次置业人士提供低息贷款；向合资格的人才推出额外的置业鼓励措施，将住宅物业纳入新资本投资入境计划的投资范围。 |
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发表于 2024-7-13 11:36:35
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