蒙特利尔银行：目前的降息解决不了问题，除非房价继续再降

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加拿大房地产市场陷入停滞，有人认为央行降息将重振市场。这一理论对卖家有利，但加拿大一家银行认为降息不会吸引很多新买家。蒙特利尔银行(BMO)的一项新分析认为，加拿大央行降息可能会提振市场情绪，但不会对负担能力带来太大的缓解。在短期内，他们认为市场受到库存激增和负担能力不足的抑制。
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降息可能会提振加拿大房地产市场人气，但实际效果不大
随着利率上升，加拿大房地产市场陷入停滞。甚至在利率逐渐渗入信贷市场之前，大多数房地产市场的活动在2022年3月首次加息前后就达到顶峰。人们自然会认为，如果加息引发了基于情绪的经济放缓，那么降息将产生相反的效果。至少，几乎所有房地产行业人士都认同这一逻辑。
/ `" a7 b' J: |+ OBMO高级经济学家Robert Kavcic解释道：大多数市场参与者都在热切期待此次降息，由于本轮利率周期的峰值很可能已经确定，市场参与者肯定会受到心理提振。
* L; H) d" P; z% X3 }& q他补充道：实际上在大多数借款人已经转向较低的固定利率抵押贷款的情况下，将浮动利率从23年来的高点下调25个基点，实际上只能起到很小的缓解作用。
隔夜利率仅直接影响浮动利率抵押贷款成本。固定利率抵押贷款与类似期限的债券一起变动，而且已经便宜得多。他指出，固定利率抵押贷款利息可带来约125个基点(bps)的价值。买家已经在利用更便宜的信贷。
; B* ?; s' y& F3 j" n- [& y  _- HBMO指出，监管数据显示，大部分新贷款都是固定利率贷款，尤其是5年期贷款。相比之下，他们发现过去12个月内，只有10%的新贷款是浮动利率贷款。
; l$ M% U  \- G8 }/ ]8 }Kavcic解释道，如果市场现在主要以固定利率运作，那么央行降息的举措即使带来心理上的提振，也不会对市场格局产生太大改变。
负担能力不足和库存飙升阻碍房地产市场发展
. }- A; J$ K+ u- C9 r低利率有助于刺激购买，因为融资成本的降低速度快于价格调整的速度。传统上，降息应该有助于刺激需求，或者至少消除一些摩擦。但这次情况可能并非如此，因为人们的负担能力已经到了降息几乎不起作用的地步。
2 Y6 r; j" T! P( {* }4 RBMO表示：即使房价有所调整，且固定抵押贷款利率近期有所下降，但负担能力仍然紧张。
根据他们的计算，要恢复到疫情前的负担能力，需要抵押贷款利率降至4%以下，房价再下跌12%，收入需要增长到足以弥补两者之间的差额，或者以上所有情况都需要同时发生。
: Z' a3 R+ u& j% w) y上个月，多伦多和温哥华的房屋销售量分别下降了约20%，而库存却大幅增加。大量卖家一直在等待利率回落后再挂牌出售，这有助于支撑房价。然而，如果买家不尽快回归，这可能会给市场带来下行压力。
9 J8 _* j" z! X* AKavcic解释道：我们的观点是，不断增长的库存和很少的实际抵押贷款利率减免将阻碍房地产市场在现阶段真正起飞。
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